平成31年（2019年）、私は賃貸アパート退去時の「敷金返還」をめぐって少額訴訟を起こし、最終的に和解という形で解決しました。
「個人で裁判なんてできるの？」「弁護士なしで大丈夫？」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。この記事では、私が実際に訴訟を起こした経緯や準備した書類、当日の流れなどを分かりやすくまとめていきます。
同じように敷金の精算で納得がいかず悩んでいる方の参考になれば幸いです。
敷金返還訴訟を起こした理由
10年以上住んだアパートを退去した際、返還された敷金は18万円のうち、わずか4万5千円（返還率25%）でした。
常識の範囲内で普通に生活（通常損耗・年月経過）していたことを考えると、いくらなんでも少なすぎます。すぐに管理会社へ交渉を試みましたが、契約書の「特約事項」を理由に一切譲歩してくれる気配がありませんでした。そのため、法的手段をとることを決意しました。
💡 ここがポイント：相手を「大家（個人）」にした理由
通常、家賃の振込先である管理会社を相手に訴訟を起こすケースが多いですが、相手が法人（会社）の場合、法務局で「商業登記事項証明書」を取得する手間が発生します。 そのため今回は、契約の当事者である個人（大家さん）を被告として選択しました。
また、今回は手続きが比較的かんたんな「少額訴訟制度」を利用し、以下の2つを根拠に「賃貸契約書の特約は無効である」と主張して争うことにしました。
- 国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
- 消費者契約法第10条
事前に知っておきたい基礎知識
訴訟を起こすにあたり、武器となる3つの知識を簡単に解説します。
少額訴訟とは？
- 対象： 60万円以下の金銭支払いを求める訴訟
- 特徴： 原則として1回の審理で即日判決が出ます。弁護士なし（本人訴訟）で利用可能です。
- 注意点： 被告（相手側）が拒否して「通常訴訟」を希望した場合は、通常の裁判になります。
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは？
国土交通省が発行しているガイドラインです。要約すると「原状回復とは、借りた当時の状態にそのまま戻すことではない（経年劣化や通常損耗は貸主負担）」という内容が記載されています。 ※ただし、これは行政の指針であり「法律」ではないため、単体では強制力がありません。
消費者契約法とは？
情報量や交渉力に差がある「消費者」を護るための法律です。あまりにも消費者に一方的に不利な契約（特約など）は、この法律（特に第10条）を根拠に無効と主張できます。今回の強力なバックボーンとなります。
相手（大家側）が主張してきた「特約」の内容
今回争点となったのは、契約書に書かれていた以下の「特約事項」の有効性です。
【契約書の特約事項（要約）】 本契約解約時、入居期間の長短にかかわらず、以下の修繕を借主の費用負担（敷金から差し引き）で行うものとする。
- 室内清掃、配水管清掃・消毒、エアコン清掃
- 畳表替え、襖・天袋張り替え、じゅうたん張り替え、鍵シリンダー交換、デジタルロック電池交換、シャワーカーテン交換
- 壁クロス、クッションフロアの張り替え（汚損・損傷時）
- その他、使用不良による損傷箇所の修繕
一見すると「契約書に書いてあるから払わなきゃいけないの？」と思ってしまいますが、「この特約自体が消費者契約法に違反して無効ではないか？」というのが私の主な主張です。
少額訴訟の流れ（全体像）
手続きの全体像はとてもシンプルです。
- 訴状の提出
- 裁判所が訴状を受理
- 裁判当日に審理
- 判決（または和解）
これだけです。ただし、「1. 訴状の提出」までの事前準備がもっとも重要になります。
訴訟までに準備したもの・かかった費用
裁判所にいきなり行ってもスムーズには進みません。以下の書類や費用をしっかり揃えてから向かいましょう。
📄 準備した書類・証拠
※提出物は「自分用（原本）」「裁判所用（正本）」「相手用（副本）」の合計3部が必要です。
- 訴状（2部提出）
- 裁判所HPに敷金返還用の書式と記載例があります。
- 陳述書（2部提出）
- 当日の口頭弁論で落ち着いて話す自信がなかったため、経緯や主張を整理して書面にしました。記憶の整理にもなり、立派な証拠になります。
- 賃貸借契約書のコピー（2部提出）
- 敷金精算書のコピー（2部提出）
- 内容証明郵便 ＆ 配達証明記録のコピー（2部提出）
- なくても訴訟は可能ですが、いきなり訴えたのではなく「事前に交渉した経緯」を裁判所に伝えるために送付しておきました。（Webから手続きできる「e内容証明」を利用し、費用は約1,868円でした）。
- 【あったほうが良かったもの】入退去時の写真
- 私は撮影していなかったため提出できませんでしたが、状態を証明するために撮っておくことを強くおすすめします。
💰 かかった費用（静岡地裁 平成３１年当時）
- 収入印紙代（手数料）： 2,000円（請求金額が20万円未満のため）
- 郵便切手代： 6,000円分（平成３１年当時）
- 500円×8枚、100円×10枚、84円×5枚、50円×4枚、20円×10枚、10円×10枚、5円×10枚、2円×10枚、1円×10枚
- 金額は裁判所により異なります。これは静岡県の裁判所の場合（平成31年当時）です。各裁判所のHPのどこかに記載があることが多いです。（静岡県ならば裁判所トップページ > 各地の裁判所 > 静岡地方裁判所・静岡家庭裁判所 > 裁判手続を利用する方へ > 郵便料及び予納金一覧）未使用分は裁判終了後に返還されます。
提出から裁判当日までのリアルな体験談
訴状の提出と期日調整
準備した書類を裁判所の民事受付へ提出しました。書類不備で来られる方が多いようで、一通り揃っていたため受付の方に驚かれました。 その後、裁判所とお互いの希望日を調整し、決定した「期日呼出状」に対して出頭する旨をFAXで返送して当日を待ちました。
相手側から「答弁書」が届く（ギリギリの駆け引き！）
裁判期日の数日前、相手側（被告）から「答弁書」の副本が届きました。 中身を確認して驚いたのですが、相手はプロの弁護士を代理人に立ててきたのです。
書かれていた内容は非常に無駄がなく、「ガイドラインには法的拘束力がないこと」や、こちらが主張予定だった「消費者契約法」についても完璧に網羅・反論されていました。おそらく直前に提出することで、こちらに十分な対策をさせない作戦だったのだと思います。
しかし、その答弁書には「和解の提案」も添えられており、その条件が双方にとって悪くない内容でした。
裁判当日・そして和解へ
期日当日、相手側は代理人弁護士のみが出席し、こちらは私本人が出席しました。
開廷後、こちらから「相手方の提示した和解案を受け入れるつもりである」ことを伝えると、スムーズに手続きが進み、その日のうちに「和解」成立となりました！
まとめ
裁判というとハードルが高く感じられますが、少額訴訟であれば個人でも十分に手続きが可能です。
今回のポイントをまとめると以下の通りです。
- 個人（大家）を被告にすることで手続きをシンプルにできた
- 「ガイドライン」だけでなく「消費者契約法」を根拠に主張を組み立てた
- 事前準備（陳述書や証拠のコピー）を完璧にしておいた
- 弁護士が出てきても焦らず、提示された和解案を冷静に判断した
泣き寝入りしがちな敷金トラブルですが、正当な主張と適切な準備をすれば、個人でも納得のいく結果を引き出すことができます。もし敷金の精算金額に納得がいかない場合は、選択肢の一つとして「少額訴訟」を検討してみてはいかがでしょうか。
